Kauf / Neubau

Ein Immobilienkauf ist der Traum von Millionen Menschen:
Die eigene Immobilie, das eigene Glück. Doch die Suche nach der Traumimmobilie ist ein echtes Abenteuer mit einer großen Herausforderung.

Denn begehrte Immobilien sind am Markt sehr gefragt und dementsprechend sehr teuer. Die goldene Regel: Geduld üben und Ruhe bewahren!
Als Immobilien interessierter sollten Sie sich grundsätzlich nicht unter Druck setzen lassen und nicht bereit sein, jeden Preis zu bezahlen!

Am besten gehen Sie vorbereitet auf die Immobiliensuche. Das bewahrt Sie einerseits vor Enttäuschungen, andererseits können Sie schnell zugreifen, wenn alle Parameter stimmen, und richten die Aufmerksamkeit des Verkäufers oder Makler ganz allein auf Sie!

Hierzu gebe wir Ihnen wichtige Punkte an die Hand:

1. Während Sie nach einem passenden Objekt suchen, sollten Sie sich zeitgleich mit Ihrer möglichen, maximal zu zahlenden monatlichen Kreditrate beschäftigen. Die Machbarkeitsberechnung wird anhand dessen für Sie ausgerechnet.
   Bedeutet, wie viel Kaufpreis ist mit dem Wunschparameter maximal realisierbar?
2. Ihr Wunschparameter können Sie uns gerne mitteilen und sich über unser Netzwerk einen besseren Zins sichern, da dieser gefühlt jede Woche steigt.
3. Grundsätzlich ist eine höhere Tilgung erstrebenswert, da Sie so schneller schuldenfrei sind und sich damit auch die Zinskosten sparen. Natürlich muss die monatliche Rate aber auch in schwierigeren Zeiten für Sie bezahlbar bleiben. In der Regel ist eine Tilgung von zwei bis drei Prozent empfehlenswert, bei niedrigen Zinsen sollte sie eher bei mindestens drei Prozent liegen. Aktuell, bei den hohen Zinsen können Sie aber auch auf 1% Tilgung für die ersten 10 Jahre heruntergehen, bis sich der Zins wieder normalisiert.
4. Die Zinsbindung sollten Sie auch hier vom Zinsniveau abhängig machen. Sicheren Sie sich günstige Zinsen eher für einen längeren Zeitraum, auch wenn dann der Zins etwas höher liegt, oder sichern Sie einen besseren Zins für Ihre Folgefinanzierung mit einem Bausparvertrag ab.
5. Beim Kauf eines Neubaus oder bei einer Sanierung kann es zu Verzögerungen kommen. Daher ist es sinnvoll, auf die bereitstellungszinsfreien Zeiten der einzelnen Finanzierungsangebote zu achten. Bereitstellungszinsen sind eine Art Park-Gebühr, die die Bank erhebt, wenn der Baukredit oder Teile davon nach einer gewissen Zeit noch nicht in Anspruch genommen wurden. Daher sollte eine entsprechend lange bereitstellungszinsfreie Zeit gewählt werden, die auch eventuelle Bauverzögerungen einkalkuliert.
6. Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Finanzierung ist der Eigenkapitalanteil. Je mehr Sie vom Kaufpreis selbst finanzieren, desto günstiger sind die Konditionen für den Kreditvertrag. In den meisten Fällen ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % sinnvoll, da hier der Zinsaufschlag noch recht gering ausfällt. Grundsätzlich ist zwar auch eine Vollfinanzierung über den Kredit möglich, dadurch steigt der Zinssatz bei einigen Banken aber schnell um einen ganzen Prozentpunkt, was angesichts der Laufzeiten und Summen insgesamt einige tausend Euro bei den Zinskosten ausmachen kann. Vergessen Sie bei der Wahl des Kreditvertrags auch nicht die Kaufnebenkosten, zu denen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage und die Notarkosten zählen.
   Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 5,5 bis 15 % des Kaufpreises (Je nach Bundesland und Maklerkosten). Diese Kosten sollten unbedingt über das Eigenkapital abgedeckt werden.
   Auch Rücklagen für Reparaturen, künftige Modernisierungen und die Kosten für die Einrichtung sollten bei der Finanzplanung nicht vergessen werden.

Kurze und wichtige Zusammenfassung zum Thema Baufinanzierung

Bei einer Baufinanzierung stellt eine Bank Ihnen Geldmittel als Darlehen für den Kauf oder Bau einer Immobilie zur Verfügung.

Für gewöhnlich kostet eine Immobilie mehrere Hundertausende von Euro.
Nur wenige Personen können den vollen Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten aus eigener Tasche aufwenden.

Die Lösung ist die Aufnahme eines Baukredits.

In diesem Beispiel sehen Sie die Ermittlung des benötigten Baukredites für den Erwerb einer Immobilie:

Kaufpreis der Eigentumswohnung 300.000€

Finanzamt in NRW

(Grunderwerbssteuer 6,5% vom Kaufpreis) + 19.500€

(je nach Bundesland)

Notar – und Amtsgerichtkosten (2% vom Kaufpreis) + 6.000€

Maklerkosten (3,57% vom Kaufpreis) + 10.710€ (kann auch wegfallen)

Gesamtkosten = 336.210€

Eigenkapitaleinsatz – 36.210€

Kreditbedarf= 300.000€

Was kann mich ein Immobilienkredit monatlichen Kosten?

Rechner

Kreditbedarf * 6,5% Annuität/12= niedrigste monatliche Rate

(4,5% Zinsen + 2% Tilgung)

Anhand des Rechners können Sie herausfinden, wie viel Ihr benötigtes Finanzierungsbetrag monatlich kosten kann.

Die Punkte 1-2 sind Begriffe, die Sie bei einer Immobilienfinanzierung immer hören werden. Diese Kosten nennt man auch Kaufnebenkosten. Zu den weiteren Nebenkosten gehören Maklerprovisionen mit hinzu. Das sind einmalige Kosten, die aus Ihrem ersparten Eigenkapital (wie zum Beispiel: Bankguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere, Aktien, Immobilien etc.) beglichen werden sollten. Die Bank wird Ihnen den restlichen Betrag finanzieren.
Der sogenannte Darlehensbetrag.

Für den zur Verfügung gestellten Darlehensbetrag wird eine monatliche Kreditrate fällig. Diese setzt sich zusammen aus Sollzinsen und Tilgung. Die monatlichen Sollzinsen sind Bankgebühren für die bereitgestellten Geldmitteln der Bank. Deren Höhe hängt vom derzeitigen Zinsniveau sowie von der Bonität des Kunden ab. Die monatliche Tilgung hingegen ist die tatsächliche Rückzahlung des Kredits. Die Höhe der monatlichen Tilgung kann frei festgelegt werden.

Die vereinbarte Sollzinsbindung beschreibt die Zeitspanne, in der Sollzins und Tilgung konstant bleiben.

Die größte Sicherheit der Bank ist es dennoch die bereitgestellten Geldmittel in Form einer Grundschuld abzusichern. Diese wird im Grundbuch eingetragen. Sollten Sie als Darlehensnehmer Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, darf die Bank die Immobilie Zwangsversteigern. Der daraus erzielte Erlös dient dann zur Deckung der noch offenen Forderungen.

Auf dieser Weise kann sich die Bank gegen einen Kreditausfall wirksam absichern.

Möchte der Kreditnehmer außerplanmäßige Rückzahlungen ausführen (Beispiel: Ende des Jahres 10.000€ hinzuzahlen) die sogenannte Sonderzahlung/Tilgung, ist dies grundsätzlich möglich. Es hängt von der vereinbarten Klausel im Darlehensvertrag ab. Sonderzahlungen i.H.v. 5% max. p.a. auf den Darlehensvertrag bieten die Banken grundsätzlich Standard gemäß an.

Fragen und Antworten Rund um das Thema Immobilienfinanzierung

Was bedeutet Finanzierung?

Es werden Geldmittel von der Bank zur Verfügung gestellt die monatlich zurückgezahlt werden müssen.

Umgangssprachlich versteht man unter einer Finanzierung zudem einen zweckgebundenen Kredit. Klassische Beispiele hierfür sind die Auto- sowie die Immobilienfinanzierung.

Was versteht man unter einer Baufinanzierung?

Mit einer Baufinanzierung können Sie eine Immobilie bauen oder kaufen, sanieren oder modernisieren und dafür ein Immobiliendarlehen aufnehmen. Das Darlehen ist zweckgebunden und steht dem Kreditnehmer nicht zur freien Verfügung. Es muss seinem Zweck entsprechend eingesetzt werden.

Eigenkapitaleinsatz notwendig?

Für Ihre Baufinanzierung sollte ausreichend Eigenkapital vorhanden sein. Zumindest die Kaufnebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer (Je nach Bundesland unterschiedlich), Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren (falls ein Immobilienmakler vorhanden ist) sollten Sie aus dem vorhandenen Eigenkapital einsetzen können.

Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist trotzdem möglich. Banken bezeichnen die Immobilienfinanzierung trotz fehlendem Eigenkapital als Vollfinanzierung. Diese Art der Finanzierung birgt allerdings Risiken und eignet sich nicht für jeden Kreditnehmer. Zudem wird sie auch nicht von jeder Bank angeboten.

Was ist der Unterschied zwischen Baufinanzierung und Konsumentenkredit?

Der Konsumentenkredit ist ein Darlehen zur freien Verwendung: Es kann sowohl für Modernisierungsmaßnahmen des Eigenheims wie auch für Urlaub oder ein neues Auto genutzt werden. Die Baufinanzierung ist zweckgebunden – das Geld darf nur für den Bau oder die Modernisierung des Eigenheims aufgewendet werden.

Welche Finanzierungsbausteine gibt es in der Baufinanzierung?

Arten der Immobilienfinanzierung:

• Das Annuitätendarlehen. Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um die klassische Form der Immobilienfinanzierung
• Das variable Darlehen
• Endfälliges Darlehen
• Endfälliges Darlehen mit Riester Förderung
• Zwischenfinanzierung
• Volltilger
• KFW Förderdarlehen
• Anschlussfinanzierung